Türkiye’de uzun yıllar boyunca kaçak yapılaşma önemli bir sorun olarak varlığını sürdürmüş, bu sorun karşısında çeşitli dönemlerde “imar barışı” niteliğinde düzenlemeler yapılmıştır. 2018 yılında yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun ile getirilen Yapı Kayıt Belgesi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasını ve belirli haklardan faydalanmasını sağlayan geçici bir hukuki araçtır.
Bu yazımızda, yapı kayıt belgesinin ne olduğu, hangi hakları sağladığı, geçerlilik süresi, iptali ve tapuya etkisi gibi birçok konuyu detaylı şekilde ele alacağız.
Yapı Kayıt Belgesi Nedir?
Yapı kayıt belgesi, imar mevzuatına aykırı olarak yapılmış yapılar için maliklerine, devletle olan ihtilafların geçici olarak çözümünü sunan bir belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile yasal dayanağa kavuşturulan bu belge sayesinde, yapı sahipleri yapılarını kayıt altına aldırarak, bazı hukuki avantajlardan faydalanabilmektedir.
Bu belge, bir yapı için ruhsat yerine geçmez ancak belirli işlemlerde geçici olarak hukuki güvence sağlar.
Yapı Kayıt Belgesinden Kimler Faydalanabilir?
Aşağıdaki şartları taşıyan yapılar ve maliklerine yapı kayıt belgesi düzenlenebilir:
- 31 Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş olması
- İmar planına aykırı ya da ruhsatsız olması
- Kamu arazisi ya da özel mülkiyete konu taşınmaz üzerinde yer alması
- Yapının kullanımına dair vergi ve sosyal güvenlik borcunun bulunmaması
Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı Haklar
Yapı kayıt belgesi sahibi, aşağıdaki haklardan yararlanabilir:
- Yapının yıkımı engellenir
- Elektrik, su ve doğal gaz bağlatılabilir
- Kat mülkiyetine geçiş işlemleri başlatılabilir
- Hazine arazisi üzerine yapılmışsa, arsanın satın alınması mümkün hale gelir
- Yapı hakkında açılmış bazı davalarda davalı lehine değerlendirme yapılabilir
Ancak bu belge, her durumda tam anlamıyla yasal bir güvence sunmaz. Belgeye rağmen bazı sınırlamalar söz konusudur.
Yapı Kayıt Belgesi ile Kat Mülkiyetine Geçiş
Kat mülkiyetine geçebilmek için yapı kayıt belgesi yeterli değildir. Belgeli yapının ayrıca iskan (yapı kullanma izin belgesi) alması gerekir. Bunun için:
- Yapı kayıt belgesi alınmalı
- Zemin tespit tutanağı hazırlanmalı
- İlgili belediyeye başvuru yapılmalı
- Gerekli harçlar ödenmeli
- Kat mülkiyetine esas olan projeler hazırlanmalı
Bu süreç sonunda yapı maliklerine tapuda bağımsız bölüm tapuları verilir.
Yapı Kayıt Belgesinin Tapuya Etkisi
Yapı kayıt belgesi, maliklere tapuda doğrudan mülkiyet hakkı sağlamaz. Ancak belge sahibi, yapının bulunduğu arsanın mülkiyeti kamuya aitse, bu arsayı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerinden satın alma hakkına sahip olur. Bu sayede malik, önce arsa sahibi olur; ardından kat mülkiyeti tesis edebilir.
Yapı Kayıt Belgesi Geçerlilik Süresi
Yapı kayıt belgesi, yapının ekonomik ömrü süresince geçerlidir. Ancak bu süre içinde yapıda değişiklik yapılması, yeni kat eklenmesi veya yeniden inşa gibi durumlarda belge geçersiz hale gelebilir. Bu tür durumlarda yeniden belge alınması mümkün değildir.
Yapı Kayıt Belgesi İptali Mümkün mü?
Evet, yapı kayıt belgesi iptal edilebilir. Aşağıdaki hallerde idare tarafından belge iptal edilebilir:
- Gerçeğe aykırı beyanda bulunulması
- 31 Aralık 2017 sonrası inşa edilen yapılar için belge alınması
- Kamuya ait sosyal donatı alanları, yeşil alanlar, yollar üzerinde yapı bulunması
Bu durumda yapı, yeniden kaçak yapı statüsüne döner ve yıkım kararı uygulanabilir. Ayrıca ödenen bedelin iadesi de söz konusu olmaz.
Yapı Kayıt Belgesi Ücretleri
Belge almak için ödenecek ücret, yapının emsal bedeli üzerinden %3 oranında hesaplanır. Emsal bedel, arsanın ve yapının toplam değeridir. Bu tutar, e-Devlet sistemi üzerinden hesaplanır ve ödemeler devlet bankalarına yapılır.
Yapı Kayıt Belgesi Alınamayacak Yapılar
Aşağıdaki yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenmesi mümkün değildir:
- Sit alanları üzerindeki yapılar
- Boğaziçi ön görünüm bölgesindeki kaçak yapılar
- kişilere ait taşınmazlar üzerinde yapılan izinsiz yapılar
- Orman arazisi, mera, yaylak gibi kamuya özgü alanlardaki yapılar
Bu yapıların yasal hale getirilmesi için diğer yasal yollar takip edilmelidir.
Yapı Kayıt Belgesi Başvuru Süreci
Başvurular e-Devlet üzerinden yapılmaktadır. Başvuru için gereken belgeler şunlardır:
- Tapu bilgileri veya arsa bilgisi
- Yapının yüzölçümü
- Bağımsız bölüm sayısı
- Yapı fotoğrafları
- Kimlik bilgileri
Başvuru tamamlandığında sistem otomatik olarak bir yapı kayıt belgesi üretir. Belge, sistem üzerinden indirilebilir.
Yapı Kayıt Belgesi İle İlgili Yargı Kararları
Yargıtay, yapı kayıt belgesinin “mülkiyet hakkı sağlamadığını” ancak kamu hukuku açısından yapı sahibine sınırlı koruma sağladığını vurgulamaktadır. Dolayısıyla belge, özellikle imar planı ve mülkiyet uyuşmazlıklarında mutlak bir savunma aracı olarak kabul edilmez.
Yapı Kayıt Belgesinin Güncel Durumu (2025)
2023 yılı itibariyle yapı kayıt belgesi başvuru süreci sona ermiş, belge alma hakkı yalnızca geçmişte başvuru yapanlar için geçerli hale gelmiştir. Ancak bu belgelerin sunduğu haklar, belirli işlemlerde halen etkisini sürdürmektedir.
Yeni bir imar barışı yasası çıkarılmadığı sürece, artık yapı kayıt belgesi başvurusu yapılamamaktadır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Sonuç: Yapı Kayıt Belgesi Geçici Bir Hukuki Çözüm Müdür?
Yapı kayıt belgesi, kaçak yapı sorununa karşı geçici ve sınırlı bir çözüm sunmuştur. Belirli avantajlar sağlamasına rağmen, tam anlamıyla bir ruhsat veya tapu yerine geçmez. Bu nedenle yapı sahiplerinin belgeye dayanarak hareket ederken dikkatli olmaları, gerekirse hukuki danışmanlık almaları tavsiye edilir.
No responses yet