Kiracı ve ev sahibi ilişkileri Türkiye’de oldukça yaygındır ve kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar da hukukun sıklıkla karşılaştığı konular arasında yer alır. Bu uyuşmazlıklardan en önemlisi ise kiracının tahliyesidir. Ev sahibinin, kiracıyı hukuken geçerli sebeplerle ve doğru yöntemlerle tahliye edebilmesi için belirli şartları yerine getirmesi gerekir. Bu yazımızda “kiracı tahliye” sürecinin ne şekilde işlediğini, hangi durumlarda kiracının tahliye edilebileceğini ve dava süreçlerini detaylıca ele alacağız.
Kiracı Tahliyesi Nedir?
Kiracı tahliyesi, bir taşınmazı kiralamış olan kişinin, sözleşmeye veya kanuna aykırı davranması hâlinde, ev sahibinin açacağı dava veya başlatacağı icra takibi sonucunda kiracının taşınmazdan çıkarılmasıdır. Bu süreç, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde yürütülür.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Kiracının tahliyesi, yalnızca ev sahibinin isteğiyle gerçekleşemez. Türk Borçlar Kanunu ve yargı kararları belirli durumlarda tahliye hakkı tanımaktadır. En sık rastlanan tahliye sebepleri şunlardır:
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi kiracıya noter aracılığıyla ihtar çekerek ödeme yapması için 30 günlük süre tanır. Bu sürede ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.
2. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Süreli sözleşmelerde, kira süresi dolduğunda taraflar sözleşmeyi yenilemezse, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira dönemi içerisinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, kira süresi sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu ihtarlar genellikle kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle verilir.
4. Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi, kendisinin, eşinin, altsoyunun ya da üstsoyunun konut ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumun gerçek ve samimi olması gerekir.
5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmaz satılırsa ve yeni malik konutta oturmak isterse, kira sözleşmesinin devrinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay sonunda tahliye davası açmalıdır.
6. Yeniden İnşa ve Onarım
Taşınmazın yeniden yapılması, esaslı onarım veya değişiklik yapılması gerekiyorsa, bu da tahliye sebebi sayılır. Ancak bu durumda da süreç belirli kurallara bağlıdır.
Kiracı Tahliye Süreci Nasıl İşler?
1. İhtar Gönderilmesi
Ev sahibi tarafından noter, PTT veya avukat aracılığıyla kiracıya ihtarname gönderilir. İhtar, tahliye sebebine göre şekillenir (örneğin, kira ödememe, konut ihtiyacı vb.)
2. İcra Takibi ile Tahliye
Eğer kiracı kira bedelini ödemezse, doğrudan ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir. Bu durumda icra takibi başlatılır ve borcun ödenmemesi hâlinde icra mahkemesinde tahliye kararı alınabilir.
3. Tahliye Davası Açılması
Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Dava süresi, mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanabilir.
Kiracı Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Bu dava türünde yetki kesindir. Yani başka bir yer mahkemesinde dava açılamaz.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı da bu süreçte birtakım haklara sahiptir. Keyfi tahliye taleplerine karşı kiracı kendini savunabilir. Hakları arasında şunlar yer alır:
- Kiralananı sözleşme süresi boyunca kullanma hakkı,
- Haksız tahliye taleplerine karşı itiraz hakkı,
- Yazılı ihtar almadan tahliye edilmemesi,
- Tahliye için belirli sürelere uyulması.
Ev Sahibi Dava Açmadan Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Hayır. Kiracı, rızası dışında ancak mahkeme kararı veya icra emri ile tahliye edilebilir. Kendi başına zorla tahliye eden ev sahibi hakkında ceza davası açılabilir.
Kiracının Tahliye Direnci Ne Kadar Sürebilir?
Tahliye süreci hukuki süreç olduğu için, kiracının da yasal haklarını kullanması durumunda süreç aylar sürebilir. Ancak doğru delillerle, prosedürlere uygun şekilde ilerleyen davalarda tahliye kararı kısa sürede alınabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı ve imzalı beyanıdır. Bu belge, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve serbest iradeyle verilmelidir. Geçerli bir taahhütname varsa, ev sahibi doğrudan icraya başvurabilir.
Kiracı Tahliyesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Her tahliye sebebinin farklı ispat yöntemleri ve süreleri vardır.
- Tahliye sebeplerinin samimi ve gerçek olması gereklidir.
- Tahliye davalarında avukatla çalışmak hak kayıplarını önleyecektir.
- Usulsüz tahliyeler, hem hukuki hem de cezai yaptırımlara neden olabilir.
Kiracı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Ortalama bir tahliye süreci:
- İhtar süresi: 1-2 hafta
- Dava süresi: 6-12 ay
- İcra işlemleri: 1-2 ay
Toplamda yaklaşık 8-15 ay arasında değişebilir. Ancak bu süre, tarafların işbirliği, mahkemenin yoğunluğu ve delil durumuna göre uzayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Ev sahibi önce ihtar çeker, ardından ödeme yapılmazsa icra takibi veya tahliye davası açar.
2. Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, belirli hukuki sebepler olmadan kiracıyı çıkaramaz.
3. Tahliye davası açmak için avukat şart mı?
Zorunlu değildir ancak sürecin sağlıklı ilerlemesi için avukat desteği önerilir.
4. Kiracı tahliye taahhüdü verirse ne olur?
Geçerli bir taahhüt varsa, doğrudan icraya başvurularak tahliye sağlanabilir.
5. Ev satıldığında kiracı çıkarılabilir mi?
Yeni malik, belirli süre içinde ihtar çekip 6 ay sonra dava açabilir.
6. Kiracı evden çıkmazsa ne olur?
Mahkeme kararıyla icra müdürlüğü devreye girer ve zorla tahliye edilir.
Sonuç
“Kiracı tahliye” süreci, hem kiracılar hem de ev sahipleri için dikkatle yürütülmesi gereken bir hukuki süreçtir. Kanuni çerçevede, usulüne uygun şekilde hareket edildiğinde hem taraflar mağdur olmaz hem de adalet yerini bulur. Kiracıların da ev sahiplerinin de haklarını bilmeleri, yanlış uygulamalardan kaçınmak açısından büyük önem taşır. Bu nedenle hukuki destek alınması her zaman en sağlıklı yoldur.
No responses yet