Giriş
Türkiye’de konut sahibi olmanın en yaygın yollarından biri, henüz inşaatı tamamlanmamış taşınmazların proje aşamasında satın alınmasıdır. İnşaat halindeki gayrimenkul satışları, hem yatırımcılar hem de müteahhitler açısından avantajlar sunsa da, bu işlemlerin hukuken doğru şekilde yapılmaması durumunda ciddi mağduriyetler doğabilir. Bu yazıda, inşaat halindeki gayrimenkullerin satış sözleşmesinin nasıl yapılması gerektiği, dikkat edilmesi gereken hukuki detaylar, tarafların hak ve yükümlülükleri detaylı bir biçimde ele alınacaktır.
İnşaat Halindeki Gayrimenkul Satışı Nedir?
Henüz tamamlanmamış bir binada yer alacak bağımsız bölümün, tapuda henüz oluşmamış bir taşınmaz olarak ön satışının yapılması, halk arasında “maketten satış” veya “proje üzerinden satış” olarak bilinir. Bu işlemler çoğunlukla “ön ödemeli konut satış sözleşmesi” adı altında yürütülür.
Uygulanacak Mevzuat
Bu tür satış işlemleri;
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun,
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu,
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu,
- Kat Mülkiyeti Kanunu
ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde düzenlenmektedir. Özellikle konut alıcısı “tüketici” sıfatına sahipse, çok daha geniş bir koruma çerçevesi uygulanır.
Sözleşmenin Şekli: Noter Şartı
6502 sayılı Kanun’un 40. maddesi gereğince, ön ödemeli konut satışları yalnızca noterde düzenleme şeklinde yapılabilir. Bu hüküm emredici niteliktedir. Yazılı, elden teslim edilen sözleşmeler geçersiz olmasa da hukuken korumasız kalabilir.
Önemli Nokta:
Noter huzurunda yapılmayan ön ödemeli konut satışları, tüketici lehine iptal edilebilir.
Tarafların Statüsü: Tüketici ve Satıcı
Eğer alıcı gerçek kişi ve konutu kişisel ihtiyaçları için alıyorsa, tüketici sıfatını kazanır. Satıcı ise bir şirket ya da müteahhit olup ticari faaliyet kapsamında satış yapıyorsa, “satıcı/sağlayıcı” sayılır. Bu durumda Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri doğrudan uygulanır.
Sözleşmede Yer Alması Gereken Temel Unsurlar
İnşaat halindeki bir gayrimenkulün satış sözleşmesinde yer alması gereken bazı temel unsurlar şunlardır:
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Bağımsız bölüm bilgileri | Blok, daire numarası, kat, brüt/net metrekare |
| İnşaatın tamamlanma tarihi | Belirli ve kesin bir tarih verilmelidir |
| Teslim şekli ve tarihi | Anahtar teslim veya yapı kullanma izin belgesi sonrası teslim |
| Ödeme planı | Peşinat, ara ödemeler, banka kredisi vb. |
| Gecikme cezaları | Müteahhidin geç teslimi halinde ödenecek tazminat |
| Cezai şartlar | Cayma, temerrüt, sözleşme feshi hallerinde uygulanacak yaptırımlar |
| Kat karşılığı oranları | Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan anlaşma oranları |
| Garanti hükümleri | Malzeme kalitesi ve işçilik garantisi |
Ön Ödemeli Konut Satışında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
1. Teslim Süresi En Fazla 48 Ay Olabilir
Tüketici Kanunu gereğince, ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren en geç 48 ay içinde teslim zorunludur. Bu sürenin aşılması halinde tüketiciye bedel iadesi, sözleşme feshi ve tazminat hakkı doğar.
2. Teminat Gösterme Zorunluluğu
Müteahhitin, tüketiciden ön ödeme alabilmesi için ya bina tamamlama sigortası, ya da banka teminat mektubu sunması gerekir. Bu güvence sağlanmamışsa sözleşme geçersiz hale gelebilir.
3. Cayma ve Sözleşmeden Dönme Hakkı
Tüketici;
- 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin cayabilir.
- Konut teslim edilmeden önce sözleşmeden dönerse, satıcı yalnızca sınırlı masrafları kesebilir.
- Teslim sonrası ayıplı ifa varsa, sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.
4. Kat İrtifakı Tapusuna Dikkat
Gayrimenkul tapuda arsa vasfındaysa ve bağımsız bölüme ilişkin kat irtifakı tesis edilmemişse, satış işlemi ciddi bir hukuki risk barındırır. Bu durumda:
- Arsa payı devri yapılır ama bağımsız bölüm netleşmediği için hak kayıpları yaşanabilir.
- Tapu işlemlerinde şeffaflık sağlanmadıkça, alıcı ciddi mağduriyet yaşayabilir.
İnşaat Aşamasında Alınacak Teminatlar
Alıcı, parasal risklere karşı bazı teminatlar almalıdır:
- Müteahhitin banka teminat mektubu,
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği,
- Tapu şerhi ile taşınmaz üzerine konulmuş alıcı lehine ipotek,
- Proje kapsamında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi taahhüdü.
Sözleşme Sonrası Süreç
Sözleşme yapıldıktan sonra;
- Ödeme planına sadık kalınmalıdır.
- Teslim süresi dikkatle izlenmelidir.
- Sözleşmede yazan tarihte taşınmaz teslim edilmezse, tüketici ihtar çekmeli ve yasal haklarını kullanmalıdır.
- Ayıplı teslim halinde ayıpların tespiti için uzman bilirkişiden destek alınabilir.
Yargıtay Kararları Işığında Uygulamalar
Yargıtay içtihatları, alıcıyı koruyan bir çizgide seyretmektedir:
- Yargıtay 13. HD, teslim süresi geçen ancak konut tamamlanamayan durumda, tüketicinin sözleşmeyi feshetme ve bedel iadesi talep etme hakkı olduğuna hükmetmiştir.
- Yargıtay 15. HD, teminat mektubu alınmadan yapılan satışları geçerli kabul etmekle birlikte, müteahhidin tüm riskleri üstlenmesini uygun bulmuştur.
- Yargıtay 23. HD, maketten satışta da tüketicinin ayıplı ifaya karşı seçimlik haklarını (onarım, yenisiyle değişim, indirim, fesih) kullanabileceğini vurgulamıştır.
Avukat Desteği Neden Önemlidir?
İnşaat halindeki bir gayrimenkulün satışı ciddi bir taahhüt işlemidir. Sözleşmelerin içeriğinde çok sayıda teknik ve hukuki detay yer alır. Aşağıdaki nedenlerle hukuki destek alınması şarttır:
- Sözleşme metinlerinin denetlenmesi,
- Ayıplı ifa risklerinin belirlenmesi,
- Teslim gecikmesi halinde izlenecek yasal yolların planlanması,
- Tapuda alıcı lehine ipotek veya şerh tesis edilmesi,
- Gerekirse tüketici hakem heyeti ya da mahkemeye başvuru işlemleri.
Sonuç
İnşaat halindeki gayrimenkullerin satışı, ciddi maliyetlerin ve uzun vadeli beklentilerin olduğu bir süreçtir. Bu sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için öncelikle noter huzurunda düzenlenen açık, şeffaf ve koruyucu sözleşmeler yapılmalıdır. Satıcı ve alıcı tarafların hakları açıkça belirlenmeli, ödeme planları ve teslim süreçleri netleştirilmelidir. Her aşamada avukat desteği alınması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek için en etkili adımdır.
No responses yet