Giriş: Uzun Süreli Kiracıların Tahliyesi Mümkün mü?
Kiracılık ilişkisi çoğu zaman yıllarca devam eden, taraflar arasında güvene dayalı bir sözleşme ilişkisidir. Ancak bazı durumlarda kiraya veren, kiracısını uzun süreli kira ilişkisi sonrasında tahliye etmek isteyebilir. Bu noktada devreye giren önemli yasal düzenlemelerden biri de “5 yılını dolduran kiracının tahliyesi” meselesidir.
Bu makalede, 5 yılı geçen kiracıların nasıl tahliye edilebileceği, yasal dayanaklar ve izlenmesi gereken yolları adım adım açıklıyoruz.
Kira Sözleşmelerinin Süresi ve Fesih Hakkı
Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl süreli olarak yapılır ve her yıl kendiliğinden uzar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren, on yıl uzama süresi dolmadıkça kira sözleşmesini geçerli bir sebep olmadan feshedemez.”
Ancak bu kuralın bir istisnası vardır: 5 yıl ve üzeri kira süresini dolduran kiracılar için kira bedelinin yeniden belirlenmesi ve bazı hallerde tahliye talebi mümkündür.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Neye Dayanır?
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kiracının doğrudan tahliye edilmesi değil, kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden tespiti ve hukuki gerekçeye dayalı tahliye taleplerinin gündeme gelmesidir.
🔹 10 Yıllık Uzama Süresi Kapsamı Dışında Ne Var?
Kiraya verenin 5 yıldan sonra şu hakları doğar:
- Kira bedelini yeniden belirlemek için tespit davası açmak (Borçlar Kanunu madde 344/3)
- Kira sözleşmesinin süresinin sonunda genel hükümler çerçevesinde tahliye davası açmak
5 Yıl Dolduktan Sonra Tahliye Mümkün mü?
Tek başına 5 yılın dolmuş olması tahliye gerekçesi değildir. Ancak aşağıdaki şartlar varsa tahliye mümkün olabilir:
1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350)
Kiraya veren veya birinci derece yakını konutu kendi ihtiyacı için kullanmak istiyorsa, süre sonunda tahliye davası açabilir.
2. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/2)
Kiralanan taşınmaz yıkılacak, yenilenecek ya da esaslı onarım yapılacaksa bu gerekçeyle dava açılabilir.
3. Kira Süresi Bitiminde Tahliye (10 Yıl Uzama Sonu)
5 yılı dolmuş kiracılar için doğrudan tahliye değil, 10 yıl uzama süresi sonunda tahliye mümkündür.
4. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Eğer kiracı 5 yıllık süreç içinde belirli tarihte tahliye sözü verdiyse, bu belgeye dayanılarak icra takibi veya dava açılabilir.
Yargıtay Kararları Işığında 5 Yıl Tahliye Uygulaması
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre:
- 5 yılı dolduran kiracının doğrudan tahliyesi mümkün değildir.
- Kiraya veren, kira tespiti davası açabilir.
- Kira bedeli yeniden belirlendikten sonra ödenmezse, icra takibi ve tahliye süreci başlatılabilir.
Kira Tespiti ve Tahliye Süreci Nasıl İşler?
- Kira Tespit Davası Açılır
5 yıl dolduysa, mevcut kira bedelinin düşük kaldığı gerekçesiyle mahkemeden yeniden belirlenmesi istenir. - Yeni Bedel Belirlenir
Mahkeme rayiç bedel üzerinden karar verir. Kiracı buna uymak zorundadır. - Kiracı Yeni Bedeli Ödemezse
İcra takibi başlatılır. Süreç içinde ödenmezse tahliye talebi yapılabilir.
5 Yılını Doldurmuş Kiracıya Dava Açma Süresi
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kira yılının sonundan itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
- Kira bedeli tespiti: Yıl bitiminden önce açılması önerilir.
- Tahliye taahhütnamesi varsa: Belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kiracım 5 yıldır evde oturuyor, çıkarabilir miyim?
Tek başına 5 yıl yetmez. İhtiyaç, onarım ya da sözleşme sonu gibi gerekçelerle dava açılabilir.
2. 5 yılı dolan kiracıya zam yapabilir miyim?
Evet. Kira tespit davası açarak bedelin rayiç seviyeye çekilmesini talep edebilirsiniz.
3. Kiracı yeni belirlenen kirayı ödemezse tahliye edilebilir mi?
Evet. İcra takibiyle önce kira talep edilir, ödemezse tahliye sağlanabilir.
4. Tahliye taahhütnamesi varsa 5 yıl beklemem gerekir mi?
Hayır. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde işlem yapılabilir.
5. 5 yılını dolduran kiracıdan kurtulmak için en hızlı yol nedir?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, en kısa yoldur. Aksi halde ihtiyaç gerekçesi veya kira tespiti süreci gerekir.
6. 10 yıl geçmeden kiracıyı çıkaramaz mıyım?
Haklı gerekçeniz (ihtiyaç, onarım vs.) varsa dava açabilirsiniz. Aksi halde 10 yıl dolmalıdır.
Sonuç: 5 Yılını Dolduran Kiracı İçin Tahliye Mümkün ama Şarta Bağlıdır
“5 yılını dolduran kiracının tahliyesi” konusuna ilişkin doğru bilgiye sahip olmak, hem kiraya veren hem de kiracı açısından büyük önem taşır.
Bu süreçte, salt süre dolumu yeterli olmayıp, ihtiyaç, onarım, taahhüt veya mahkeme kararı gibi hukuki gerekçeler gerekmektedir.
Eğer siz de kiracınızı tahliye etmek istiyorsanız, mutlaka belgeleri kontrol edin, süreleri kaçırmayın ve bir avukattan destek alın.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet