Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? Şartları, Süreci ve Sonuçları
Kira sözleşmeleri genellikle uzun vadeli olarak düzenlenir, ancak zamanla kira bedelinin güncellenmesi gerekebilir. Kira tespit davası, kiracının ödediği kira bedelinin adil, piyasa koşullarına uygun ve güncel rayiç değerine göre belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
Bu yazımızda kira tespit davasının ne zaman açılabileceği, hangi şartlarda mümkün olduğu, süreci ve hukuki sonuçları gibi konuları detaylı şekilde ele alacağız.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiraya verenin (ev sahibinin) veya kiracının, kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep ettiği hukuki bir süreçtir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilir.
Bu dava genellikle ev sahipleri tarafından kira artışı için açılsa da, bazı durumlarda kiracılar da adil bir kira bedeli belirlenmesi için açabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası açma süresi, mevcut kira sözleşmesinin süresine ve tarafların anlaşma durumuna göre değişir. İşte kira tespit davasının açılabileceği zamanlar:
1. Kira Sözleşmesi Devam Ederken
- Kira sözleşmesi devam ederken kira bedelinin tespiti için yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce dava açılabilir.
- Eğer 30 gün içinde dava açılmazsa, ancak ihtarname gönderilmişse, yeni kira dönemi için yine de dava açılabilir.
2. Kira Sözleşmesi Yenilenmeden Önce
- Kiraya veren, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelini belirlemek için sözleşme yenilenmeden önce kira tespit davası açabilir.
- Ancak sözleşmede kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa, mahkeme genellikle belirlenen oranda kira artışına hükmeder.
3. 5 Yıl ve Üzeri Kira Sözleşmelerinde
- Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süredir devam ediyorsa, taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesi için her zaman dava açabilir.
- 5 yıllık süre dolduğunda mevcut kira bedeli, emsal kiralar göz önünde bulundurularak mahkeme tarafından belirlenir.
4. 10 Yıllık Uzama Süresi Dolan Kiracılar İçin
- Kiracı, kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresine ulaştığında, kiraya veren haklı sebep olmaksızın tahliye talep edebilir veya kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Bu davayı hem ev sahipleri (kiraya verenler) hem de kiracılar açabilir.
🔹 Ev Sahibi Açarsa:
- Kiranın rayiç bedelin çok altında kaldığını düşündüğünde
- Kira artışı konusunda kiracı ile anlaşmazlık yaşandığında
🔹 Kiracı Açarsa:
- Ev sahibinin fahiş zam talebi karşısında makul bir kira belirlenmesi için
- Kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok yüksek olduğunu düşündüğünde
Kira Tespit Davası Açma Şartları
Kira tespit davası açmak için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:
- Geçerli bir kira sözleşmesi olmalı (sözlü veya yazılı olabilir).
- Davaya konu kira dönemi henüz başlamamış olmalı (eğer ihtarname yoksa en az 30 gün önce açılmalı).
- Eğer 5 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi varsa, her zaman açılabilir.
- Dava açılmadan önce, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi önerilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası açma süreci şu adımlardan oluşur:
- Yetkili Mahkemeye Başvuru: Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Kiracı veya ev sahibi, kira bedelinin belirlenmesini talep eden bir dava dilekçesi hazırlar.
- Emsal Kira Bedellerinin Tespiti: Mahkeme, bilirkişi raporu ve emsal kira bedellerine göre kira tespitini yapar.
- Kararın Uygulanması: Mahkemenin belirlediği kira bedeli, genellikle geriye dönük olarak da uygulanabilir.
Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, kira bedelini tespit etmek için bilirkişi atar. Bilirkişi:
- Bölgedeki emsal kira bedellerini inceler.
- Kiralanan taşınmazın özelliklerini değerlendirir.
- Piyasa koşullarına göre makul bir kira bedeli belirler.
Mahkeme, bilirkişi raporunu dikkate alarak kira tespitine karar verir.
Kira Tespit Davasının Sonuçları
Dava sonunda mahkeme yeni kira bedelini belirler. Mahkemenin kararı şu sonuçları doğurur:
✅ Kira Artışı veya Azalışı: Eğer kira bedeli çok düşükse artırılabilir, çok yüksekse düşürülebilir.
✅ Gerçek Rayiç Bedelin Belirlenmesi: Piyasa koşullarına uygun kira bedeli tespit edilir.
✅ Geriye Dönük Kira Talebi: Mahkeme kararı, geçmiş kira dönemi için de uygulanabilir.
⚠️ Önemli: Karar temyize götürülebilir ve kesinleşmeden uygulanmaz.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davaları genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır. Bilirkişi raporu, itirazlar ve mahkemelerin yoğunluğuna göre süre değişebilir.
Sonuç
Kira tespit davası, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira bedeli anlaşmazlıklarının çözümü için önemli bir hukuki yoldur. Özellikle 5 yıl ve üzeri kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin fahiş şekilde düşük veya yüksek olması durumlarında açılabilir.
📌 Davayı açmadan önce hukuki destek almak ve süreci iyi planlamak önemlidir.
No responses yet