Kira sözleşmeleri, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından uzun vadeli ve ekonomik olarak önemli ilişkilerdir. Bu ilişkinin en hassas noktalarından biri ise kira artış oranlarıdır. Kira bedelinin her yıl artırılması hem ev sahibi için bir gelir güncellemesi niteliği taşır hem de kiracı açısından bütçe planlamasını etkiler.
Peki, kira artış oranları nasıl belirlenir? Hangi hallerde sabitlenir, hangi durumlarda değişebilir? Bu yazıda, Türkiye’de konut ve işyeri kiralarında uygulanan kira artış oranlarını, yasal sınırlamaları ve kiracılar ile kiraya verenlerin haklarını açıklayıcı şekilde ele alıyoruz.
Kira artışında temel ilkeler
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artışı konusunda tarafların sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir. Ancak bu serbesti bazı durumlarda sınırlandırılmıştır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik özel hükümler devreye girer.
Bir kira sözleşmesinde taraflar kira artışı konusunda bir oran kararlaştırmış olsalar bile, bu oran sınırsız değildir. Kanun koyucu, belirli kriterler çerçevesinde kira artışını sınırlamıştır. Dolayısıyla sözleşmede belirlenen oran değil, yasal sınırlar dikkate alınarak artış yapılmalıdır.
TÜFE oranına göre artış
Kira artış oranlarında esas alınan temel veri, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’dir (TÜFE). Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelerin yenilenmesinde, kira artış oranı:
- TÜFE’nin on iki aylık ortalaması üzerinden belirlenir.
Bu oran, konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal sınır olarak geçerlidir. Taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir, ancak bu oranın üzerinde bir artış yasal olarak geçerli değildir.
Geçici kira artış sınırlaması (%25 zam sınırı)
2022 yılında yaşanan yüksek enflasyon, konut krizleri ve kira uyuşmazlıklarının artması sebebiyle, Türk hukuk sistemine geçici bir düzenleme getirilmiştir. 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren ve 1 Temmuz 2023’te süresi uzatılan bu düzenleme ile:
- Konut kiralarında kira artış oranı üst sınırı %25 olarak belirlenmiştir.
- Bu sınır, yalnızca konut kiraları için geçerlidir.
- İşyeri kiraları bu kapsamda değildir.
Bu geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı. Son olarak bu sınırın 2025’e uzatılıp uzatılmayacağına dair yeni bir karar alınması beklenmektedir. Güncel kira artış oranını belirlerken bu tarih aralığına dikkat edilmesi gerekir.
İşyeri kiralarında artış oranı
İşyeri kiraları için herhangi bir yüzde 25 gibi sabit bir artış sınırı uygulanmaz. Bu tür sözleşmelerde, eğer taraflar aralarında yazılı bir artış oranı belirledilerse ve bu oran TÜFE ortalamasını geçmiyorsa, geçerlidir. Belirlenmemişse, yine TÜFE ortalaması esas alınır.
İşyeri kiralarında serbesti ilkesi biraz daha geniştir. Ancak yargı kararları ve genel yorum, burada da TÜFE ortalamasının üstünde artış yapılamayacağı yönündedir.
Beş yıl ve sonrası için kira tespit davası
Taraflar kira artış oranı konusunda anlaşmazlığa düşerse veya kira bedelinin güncel emsal kiralara göre çok düşük kaldığını iddia ederlerse, 5 yılın sonunda “kira tespit davası” açılabilir. Bu dava ile:
- Mahkemeden, kira bedelinin günün rayiç değerlerine uygun hale getirilmesi istenir.
- Mahkeme, TÜFE oranı yerine taşınmazın emsal kira değerini esas alır.
- Kira bedelinin tespiti uzman bilirkişi raporlarıyla yapılır.
Bu dava, hem konut hem işyeri kiraları için mümkündür. Ancak 5 yıl geçmeden bu davanın açılması yalnızca “haklı sebep” halinde mümkündür.
Sözleşmesiz kira ilişkilerinde artış oranı
Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi yoksa, uygulamada kira ilişkisi genellikle fiili kira ödeme ve kullanım durumuna göre değerlendirilir. Bu tür durumlarda da kira artışı için TÜFE ortalaması esas alınır. Ev sahibinin tek taraflı yüksek zam talep etmesi geçerli sayılmaz.
Kiracı, kira artışını kabul etmek zorunda değildir. Anlaşmazlık çıkması halinde uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınabilir.
Yasal sınırı aşan kira artışı geçersizdir
Kiraya verenin talep ettiği artış, TÜFE oranını veya varsa geçici yasal sınırı aşıyorsa, bu artış geçersiz olur. Kiracı bu artışı kabul etmek zorunda değildir ve ödeme yapmakla yükümlü değildir. Yargı kararlarına göre:
- Kiracı, yasal oranda kira ödemeye devam edebilir.
- Fazla ödenen tutarların iadesi talep edilebilir.
Kira artışında ihtar çekilmesi veya noterden bildirim yapılması gibi işlemler, ev sahibi açısından tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Artışın geçerli olabilmesi için tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı gerekir.
Kira artış oranına itiraz ve dava hakkı
Kiracının kira artışına karşı yargı yoluna başvurma hakkı her zaman saklıdır. Eğer kiraya veren, yasal sınırın üzerinde bir artış talep ederse, kiracı aşağıdaki yollarla haklarını koruyabilir:
- Kira tespit davası açabilir.
- İcra takibine maruz kalırsa itiraz edebilir.
- Gerektiğinde ihtiyati tedbir veya tespit davası açabilir.
Yargı sürecinde kiracı, yalnızca yasal sınırlar dâhilindeki kira bedelini ödemeye devam ederek hukuken kendini güvence altına alabilir.
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Her ay TÜİK tarafından yayımlanan “TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı”, kira artış hesaplamasında temel alınır. Örneğin:
- Mevcut kira: 10.000 TL
- TÜFE 12 aylık ortalama: %54,95
- Yeni kira: 10.000 x 1,5495 = 15.495 TL
Eğer konut kiraları için %25 sınırı geçerliyse, bu durumda artış oranı yalnızca 10.000 x 1,25 = 12.500 TL olabilir.
Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| Sözleşmede yüksek oran varsa | TÜFE’nin üzerinde ise geçersiz sayılır |
| Ev sahibi zam yapmazsa | Kiracı mevcut tutarı ödemeye devam eder |
| Kiracı zam yapmayı reddederse | Ev sahibi dava açmak zorundadır |
| Geçici zam sınırı devam ediyorsa | Konut kiralarında %25’lik sınır esas alınır |
| 5 yıl dolduysa | Kira tespit davası açılarak yeni bedel belirlenebilir |
Örnek senaryo: Zam oranı uyuşmazlığı
Ev sahibi, konut kiracısından %70 oranında zam yapmasını istemiştir. Ancak TÜFE’nin 12 aylık ortalaması %54,95, geçici %25 sınırı da devam etmektedir. Kiracı, %25 artışla ödeme yapar. Ev sahibi kabul etmezse, dava açması gerekir. Mahkeme, zam oranını yasal sınırlara göre belirleyecektir.
Kiracı hakları açısından değerlendirme
Kiracılar, kendilerine teklif edilen kira artışını hemen kabul etmek zorunda değildir. Yazılı bildirim yapılmış olsa bile yasal sınırlar dışına çıkılamaz. Aksi takdirde yapılan artış, fahiş artış niteliği taşır ve geçersiz sayılır.
Ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, bunun için ayrıca tahliye koşullarının da oluşmuş olması gerekir. Yalnızca kira artışını kabul etmediği gerekçesiyle kiracı tahliye edilemez.
Sonuç: Kira artışlarında hem hakkınızı bilin hem de yasal sınırları aşmayın
Kira artışı, hem ev sahibi hem de kiracı için dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Yasal düzenlemeler, özellikle kiracıları koruyacak şekilde yapılandırılmıştır. Taraflar arasında karşılıklı iyi niyetle çözüm aranması esastır. Ancak uyuşmazlık yaşanması halinde yasal yollarla hak aramak mümkündür.
TÜFE oranı ve geçici sınırlamalar gibi verileri yakından takip etmek, tarafların bu süreçte daha bilinçli hareket etmesini sağlar. Belirsizlik durumlarında ise bir avukattan destek alınması önerilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
No responses yet